ถึงแม้ว่าวันนี้เราจะไม่มีเงินถุงเงินถัง จนทำให้เราอาจจะมองว่า อสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งที่เกินเอื้อม แล้วเราก็ค่อย ๆ ปล่อยให้เวลาเดินผ่านไปเปล่า ๆ สำหรับผมมองว่า มันช่างน่าเสียดายที่เราจะปล่อยโอกาสดี ๆ เหล่านั้นให้หลุดลอยไปโดยที่เรายังไม่ได้ใช้ความพยายามใด ๆ
ซึ่งวันนี้ผมจะมาช่วยคุณหาวิธีในการเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าเราจะมีทุนน้อย หรือไม่มี มันมีอะไรบ้างที่เป็นปัจจัยที่จะทำให้เราสามารถมีอสังหาริมทรัพย์ดี ๆ ไว้ครอบครอง
ก่อนอื่นเรามาดูกันก่อนว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มันมีแบบไหนบ้าง? มาดูกันครับ
- ถือยาวเพื่อรอมูลค่า การลงทุนสไตล์นี้เป็นแบบแรก ๆ ที่รุ่นพ่อ รุ่นแม่ เรามักจะมาทางนี้กัน เพราะหากเราคาดการณ์ไว้แล้วว่า ทำเลของที่ดินที่เราซื้อมันจะมีความเจริญในอนาคต เราก็เพียงแค่รอเวลาเท่านั้นเอง วิธีการก็เพียงแค่ซื้อตอนถูกไปขายตอนแพง ซึ่งเราอาจจะต้องมีทุนสักหน่อย อย่างน้อยก็หลักแสนขึ้นไป บวกกับระยะเวลารอคอยที่นานสักหน่อย ซึ่งถ้าเรายังไม่มีทุนก็ข้ามข้อนี้ไปก่อนครับ
- แบบที่ 2 ถือสั้นเก็งกำไร ก็คล้ายกับแบบแรก แต่เราอาจจะต้องมีทุนที่มากกว่าแบบแรก เพราะโดยมากเราจะต้องหาจับที่ดินที่กำลังจะมีจุดเปลี่ยน เช่นหาที่ น.ส.3. ที่ใกล้จะเป็นโฉนด หรือหาที่ดินในโซนที่จะมีการขยายถนน หรือเปลี่ยนจากลูกรังเป็นยางมะตอย เป็นต้น ซึ่งแบบนี้ต้องอาศัยความชำนาญมากหน่อย ซึ่งถ้าเรายังไม่มีทุน ก็ข้ามข้อนี้ไปก่อนเช่นกัน
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อขายต่อหรือแปรรูป วิธีนี้เริ่มใช้เงินน้อยลง อยู่ที่ทักษะในการเจรจาต่อรอง ซึ่งทักษะแบบนี้จะมีเพียงบางคนที่ทำได้สำเร็จ เพราะใช้ทุนทางการเงินน้อย บางเคสอาจจะแค่หลักหมื่นในการวางมัดจำ หรืออาจจะฟรีก็มี แต่ใช้ต้นทุนทางสังคมค่อนข้างสูง เช่นมีเพื่อนที่ถือครองที่ดินมาก หรือรู้จักนักลงทุนที่ชอบซื้ออสังหาเก็บระยะยาว เป็นต้น ซึ่งหากเราไม่ถนัดก็ข้ามข้อนี้ไปอีกนั่นแหละครับ
- กู้ซื้อเพื่อให้เช่าหรือถือยาวเก็งกำไร วิธีนี้ เป็นวิธีที่คนส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงได้มากกว่า และใช้ทุนทรัพย์น้อยที่สุด กล่าวคือ อาวุธที่เราจำเป็นต้องมีก็คือ Statement เนื่องจากเคสนี้ เราจะใช้เงินจากธนาคาร เพื่อซื้อที่ดินก็ดี หรือบ้านก็ดี แบบผ่อนระยะยาว โดยจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เก็งกำไร หรือปล่อยเช่า ก็ขึ้นอยู่กับว่าเราจะมีเหตุผลใด ๆ ก็ตาม หากเราเลือกสินทรัพย์ที่ดี มีอนาคต การหากำไรจากสินทรัพย์ชิ้นนั้น ๆ ก็ไม่ใช่เรื่องยาก อาจจะใช้เวลารอคอยเพียง 3-5 ปี ก็จะเริ่มหากำไรจากอสังหาได้แล้ว ซึ่งวิธีนี้ เป็นที่นิยม และเข้าถึงง่ายที่สุดโดยไม่ต้องใช้เงินก้อน
ดังนั้น เมื่อกล่าวถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบที่เราเข้าถึงได้ง่ายที่สุด ก็คงไม่พ้นแบบ กู้ซื้อ ซึ่งผมจะมาขยี้ให้ฟังกันครับ ก่อนอื่น เราต้องเริ่มจากการหัดดูสินทรัพย์เป็นเรื่องแรก ๆ
- ทำเล เรื่องทำเลน่าจะเป็นเรื่องแรกที่ผมจะให้ความสำคัญ เป็นอันดับแรกครับ เพราะเราจะหากำไรได้ช้าหรือเร็ว มันก็ต้องเริ่มจากทำเลก่อนเสมอ โดยส่วนใหญ่แล้ว เราก็อยากจะมีที่ที่ใกล้แหล่งชุมชนไว้ก่อน เดินทางสะดวก น้ำไฟเข้าถึง ซึ่งแน่นอนว่าแม้แต่แบงค์ก็ปล่อยกู้ง่ายครับ เพราะเขาก็เห็นโอกาสทางกำไรเช่นกัน
- ลักษณะสินทรัพย์ อันนี้ขึ้นอยู่กับความชอบของแต่ละคน เช่นบางคนอยากจะได้ที่สักแปลง บางคนอยากจะได้บ้านสักหลัง บางคนชอบคอนโด หรือถูก ๆ หน่อยก็บ้านทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือเผื่อทำธุรกิจก็ตึกแถว หรือเผื่อปล่อยเช่าง่าย ๆ ก็ pool villa เป็นต้น ก็แล้วแต่สะดวกใจ ว่าจะชอบแนวไหน ซึ่งถ้าผ่านเรื่องทำเลมาได้ เรื่องลักษณะของสินทรัพย์ มันก็ขึ้นอยู่กับความชอบความถนัดของแต่ละบุคคลครับ
- โอกาสในการทำกำไร ซึ่งกำไรมากน้อยจะขึ้นอยู่กับทั้ง 2 ข้อแรก คือ ทั้งทำเลและลักษณะของสินทรัพย์ โดยมากหากเราสามารถปล่อยเช่าได้ ก็จะยิ่งทำให้เราสามารถหากำไรได้มากขึ้นเป็นเงาตามตัวครับ และก็ยังขึ้นอยู่กับลักษณะของการเช่าด้วยว่า เช่าในลักษณะใหน โดยส่วนใหญ่ยิ่งเช่ายาวราคาจะถูกลง ถ้าเช่าระยะสั้นราคาจะสูงหน่อยเป็นต้นครับ
คราวนี่เรามาดูในเรื่องวิธการหากำไรกันมั่งดีกว่าว่า นักลงทุนอสังหา เขาทำยังไงกันบ้าง?
- กู้เพื่อปล่อยเช่า วิธีนี้เป็นที่นิยมมากสำหรับนักลงทุนทั่วไป กล่าวคือโดยมากคนกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่มีบ้านมากกว่า 1 หลัง และจะใช้วิธีหาลูกค้ามาช่วยผ่อน ซึ่งจะลดภาระในการแบกรับหนี้ของผู้กู้เอง ซึ่งสามารถทำได้ทั้งแบบปล่อยเช่าระยะสั้น หรือระยะยาว เช่น เช่ารายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน เป็นต้น ซึ่งผลกำไรก็แตกต่างกันตามลักษณะของการปล่อยเช่า แต่ความเสี่ยงก็ต่างกันด้วย เช่นหากปล่อยเช่ารายวัน เราอาจจะต้องหาลูกค้าให้ได้มากพอจ่ายค่างวดในแต่ละเดือน หรือหากปล่อยเช่ารายเดือน ก็ควรตั้งค่าเช่าให้พอสำหรับงวดชำระและมีกำไร ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่ได้มา นั้นสามารถทำราคาเช่าได้คุ้มค่าหรือไม่ รวมไปถึงทักษะทางการตลาดในการหาลูกค้าก็เป็นอีกส่วนที่สำคัญไม่แพ้กันครับ
- กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยส่วนใหญ่นักลงทุนมักจะทำในแบบแรกควบคู่กับไป แต่วิธีนี้จะมีระยะเวลารอคอยครับ เช่น ธนาคารจะเริ่มให้สิทธิ์ในการปิดหนี้ หรือรีไฟแนนซ์ หลังจากหมดสัญญาช่วงโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งการกู้บ้านแต่ละครั้ง แต่ละสถาบันการเงินจะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน เช่นบางธนาคารอาจจะให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2ปีแรก 3ปีแรก หรือ 5 ปีแรก ก็ขึ้นอยู่กับว่าเราใช้บริการจากสถาบันการเงินยื่ห้อใหน ซึ่งในช่วงที่เราอยู่ในระยะอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1-5 ปีแรก(แล้วแต่โปรโมชั่น) เราจะไม่สามารถปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์ได้ซึ่งนั่นก็คือระยะเวลารอคอย สำหรับการทำกำไรในแบบนี้ แต่ในทางกลับกัน หากในระยเวลารอคอย เราสามารถหาลูกค้ามาช่วยผ่อนได้มากพอ รวมไปถึงทำเลของสินทรัพย์อยู่ในโซนที่มีการเจริญเติบโตสูง ยิ่งนานวันสินทรัพย์ที่เราถึงครองจะยิ่งมีมูลค่าสูงตามไปด้วย และเมื่อหักลบกลบหนี้ ต่อให้เราขายเท่าทุนก็ยังมีกำไรจากการปล่อยเช่า แต่ก็ยากที่คุณจะขายเท่าทุนหรือต่ำกว่าทุน เว้นเสียว่าจะร้อนตังค์เป็นพิเศษ
สุดท้ายนี้ หากเราอยากจะเริ่มเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติที่เราจำเป็นต้องมีอย่างยิ่ง คือ วินัยทางการเงิน ครับเพราะถึงแม้วันนี้เราจะยังไม่มีเงินก้อนใหญ่ แต่การวางแผนทางการเงินจะช่วยให้เราไปถึงฝั่งฝันได้ในทุกเป้าหมายครับ ซึ่งในบทความอื่น ๆ หลังจากนี้ ผมจะหาข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนทางการเงินมาฝากกันครับ เพื่อให้เราสามารถพิชิตเป้าหมายต่าง ๆ ของเราได้เร็วขึ้น หัวใจของการลงทุน ไม่ได้อยู่ที่ขนาดของทุน แต่อยู่ที่การบริหารความเสี่ยง
ศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับความพร้อมทางการลงทุน คลิกที่นี่
